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購買小產權房有哪些風險?
時間:2016-01-13 07:35 來源:未知 作者:東莞律師 點擊:
購買小產權房有哪些風險?
 
  購買小產權房有哪些風險?小產權房產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,沒有國家發放的土地使用證和預售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案。產權證亦不是真正合法有效的產權證。購買小產權房一定要了解其法律風險。東莞律師為您整理詳細內容,僅供參考。
  (一)法律效力
  “小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況:
  對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效。
  對于將房屋出售給本鄉以外的人員的,如果取得有關組織和部門批準的,可以認定合同有效。
  對于將房屋出售給本鄉以外的人員,未經有關組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應作無效處理。
  (二)房產轉讓
  “小產權房”拿不到正式的房產證,因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權,沒有所有權。
  根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售,即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
  (三)政策風險
  購買在建小產權房時,購房人與開發商簽訂合同并交付房款后,如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目,可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。
  購房后如果遇到國家征地拆遷,由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權,購房人并非合法的產權人,所以無法得到對產權進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
  (四)監管缺位
  鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束,開發建設的監管存在缺位,對購房者的利益有一定的影響。同時,開發單位的資質沒有,房屋質量和房屋售后保修難以保證。
 
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