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租賃合同糾紛常見的幾個問題
時間:2016-11-30 10:00 來源:未知 作者:東莞律師 點擊:
租賃合同糾紛常見的幾個問題
 
    租賃合同糾紛有哪些常見的糾紛?下面東莞律師為您介紹。
    1、買賣不破租賃原則
    買賣不破租賃是租賃期間出租人將租賃物轉讓給第三人的,租賃合同對于受讓的第三人繼續有效。買賣不破租賃是租賃權物權化的具體表現。《合同法》第229條就此作了規定,即:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”它的構成要件包括:
  (1) 租賃物在租賃期間發生所有權變動。這里所有權變動的情形包括買賣、繼承、贈與等。
  (2) 承租人沒有終止或解除租賃合同的意思表示。如果承租人已明確表示終止或解除租賃合同,則不發生所有權與租賃權的沖突問題。租賃物所有權變動后,新的所有人取代原有所有人地位而成為新的承租人。原出租人因租賃物所有權的轉移而退出出租人地位。承租人應依照原租賃合同向新的所有人履行義務。
  2、抵押權與租賃權的關系
  抵押權與租賃權的關系,指一物之上抵押權與租賃權同時存在,當兩者發生沖突時,哪個權利效力優先的問題。抵押權與租賃權的關系,有兩種情形:
  (1) 租賃權發生在先,抵押權發生在后。對此情況《擔保法》第48條規定:“抵押人將已出租的財產抵押的,應當面書面告知承租人,原租賃合同繼續有效。”《擔保法解釋》第65條規定:“抵押人將已出租的財產抵押的,抵押權實現后,租賃合同在有效期內對抵押物的受讓繼續有效。”
  (2) 抵押權發生在先,租賃權發生在后。《擔保法解釋》第66條規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。”
  3、承租人的優先購買權與共有人優先購買權相沖突的處理原則
  《民法通則》第78條第3款規定:“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優先購買的權利。”如果按份共有人將出租的共同財產中的自有份額轉讓時,即發生承租人的優先購買權與其他共有人優先購買權的沖突。一般地講,共有人的優先購買權更為優先。共有人的優先購買權具有所有權保護的效力,而租賃關系是債權關系,依據物權優先于債權的原則,共有人的物權應優先對待。而承租人的優先購買權雖然有債權物權化的特征,但其畢竟是債權關系,仍然不能等同于物權的效力。另外,讓其他共有人享有優先購買權,有利于對房屋的管理、修繕、使用。
  4、房屋租賃中的登記備案問題
  根據《城市房屋租賃管理辦法》的規定,房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃申請經房地產管理部門審查合格后,頒發《房屋租賃證》。當事人未辦理登記備案手續,未取得《房屋租賃證》的,租賃合同是否有效?《城市房屋租賃管理辦法》中并未明確規定取得《房屋租賃證》是租賃合同法、有效的前提條件。登記備案是房產管理部門的行政管理行為,其本身不是合同生效的要件。房屋租賃合同訂立后,當事人沒有辦理登記手續的,應責令其補辦手續,而不應因此否定租賃合同的效力。
 
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